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Les aides à l'accession à la propriété et les prêts conventionnés
Pour financer l’achat d’un logement, il existe deux possibilités :
- le recours aux banques et autres organismes prêteurs;
- les aides publiques.
Avant de souscrire un prêt complémentaire classique, vous devez vous poser la question si vous n’avez pas droit à un prêt réglementé et donc en théorie avantageux. Ce sont les prêts conventionnés (PC) dont les prêts à l’accession sociale (PAS) et les prêts à taux 0. Ils vous permettent, pour certains, de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL).
Enfin, il existe des aides au logement qui sont attribuées aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires concernant la résidence principale du bénéficiaire. Les prêts conventionnés
Le prêt conventionné (PC)
Les conditions d’octroi du prêt
Le prêt conventionné(1) est un prêt accordé sans conditions de ressources. Son taux est fonction de la durée de l’emprunt. En revanche, son octroi conditionne le plafonnement du coût du bien objet de l’opération.
Le taux de ce prêt n’est plus très compétitif ; en revanche son utilisation ouvre droit à l’APL. Il est donc important d’effectuer des simulations de plan financement préalablement à toute décision.
(1) Le prêt d’accession à la propriété (PAP) qui était également un PC a disparu depuis le 1er juillet 1996.
L’acquisition doit servir à financer :
- la construction de logements neufs ou anciens ;
- l’achat d’un terrain à construire ; le délai entre l’achat du terrain et les travaux ne doit pas dépasser 3 ans ;
- les travaux de réparation et d’amélioration sur des logements achevés depuis au moins 10 ans ; le coût de l’opération ne doit pas être inférieur à 4000 euros ; les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans.
(2) La condition d’occupation du logement à titre de résidence principale n’est pas exigée en cas de force majeure, d’obligation professionnelle ou raison de santé.
Si le bénéficiaire n e peut plus affecter son logement à la résidence principale, quels qu’en soient les motifs, il lui est possible de continuer à bénéficier du prêt conventionné, s’il donne son logement en location pour une durée maximale de 6 ans.
La durée du prêt
Elle est de 5 ans au minimum et de 30 ans au maximum, quelle que soit l’opération financée. Un remboursement anticipé est possible à tout moment. Le taux d’intérêt
Il est déterminé à partir d’un taux de référence(3) fixé par le crédit foncier. Les établissements financiers peuvent ajouter une marge qui varie selon la durée des prêts et la nature du taux (4) et plafonnée entre 2,3 % et 2,75 % selon la durée du prêt. De plus, le taux global est différent selon qu’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux révisable.
(3) Ce taux est de 4,10 % à compter du 1er mai 2008.
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Prêts à taux fixes |
Prêts < ou = à 12 ans |
Taux maxi 6,45 % |
Prêts compris entre 12 et 15 ans |
Taux maxi 6,65 % |
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Prêts compris entre 15 et 20 ans |
Taux maxi 6,80 % |
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Prêts > à 20 ans |
Taux maxi 6,90 % |
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Prêts à taux variable |
Taux maxi 6,45 % |
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Où s’adresser ?
A une banque, un établissement financier, un bureau de poste, une caisse d’épargne Ecureuil, ou au Crédit Foncier de France. Le prêt à l’accession sociale (PAS)
Les conditions d’octroi du prêt
Le PAS est un prêt conventionné. Il est accordé à des personnes dont les ressources sont inférieures à des plafonds fixés par arrêté ministériel. Les revenus de référence sont ceux de l’année n-2.
L’Etat apporte sa garantie à ces prêts grâce à un fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété. Ils peuvent être consentis par tous les réseaux bancaires adhérant au fonds de garantie et bénéficient de taux d’intérêts réduits, sensiblement inférieurs à ceux du prêt conventionné.
Pour ce type de prêt, une hypothèque de premier rang sur le logement ou une inscription au Privilège de Prêteur de Deniers est requise.
Le PAS ouvre droit à l’APL.
La durée du prêt
Le PAS est amortissable sur une durée de 10 à 25 ans pour la construction d’un logement neuf ou l’acquisition d’un logement existant ; sur une durée de 5 à 15 ans pour les opérations d’amélioration et les travaux visant les économies d’énergie.
Le taux d’intérêt
Taux des PAS au 1er mai 2008
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Prêts à taux fixes |
Prêts < ou = à 12 ans |
Taux maxi 5,90 % |
Prêts compris entre 12 et 15 ans |
Taux maxi 6,10 % |
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Prêts compris entre 15 et 20 ans |
Taux maxi 6,25 % |
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Prêts > à 20 ans |
Taux maxi 6,35 % |
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Prêts à taux variable |
Taux maxi 5,90 % |
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Le prêt à taux 0
Depuis le 1er février 2005, les conditions du prêt à taux 0 sont modifiées. Le prêt qui concernait jusqu’à présent surtout l’achat dans le neuf, s’applique aussi, dans l’acquisition d’un logement ancien.
Ce prêt est réservé aux primo-accédants dont les revenus ne dépassent pas un plafond variable en fonction de la taille du ménage et de la localisation géographique du bien acquis. Son taux d’intérêt est 0 %.
Ce prêt à un double avantage :
- tout d’abord il est gratuit (hors assurance) ;
- en second lieu, il comporte pour certains bénéficiaires une période de différé d’amortissement qui peut atteindre 18 ans.
L’intérêt de ce différé est de réduire la charge financière en début de remboursement, qui est généralement la période la plus difficile à franchir puisque s’accumulent alors les échéances de tous les prêts bancaires.
Le logement financé à l’aide de cet emprunt doit constituer la résidence principale de l’emprunteur et doit être occupé par l’accédant pendant toute la durée du prêt.
Le prêt à taux 0 est un des prêts complémentaires admis au titre de l’apport personnel. Il est au maximum égal à 20 % du prix de l’acquisition et ne dépassera pas 50 % de l’ensemble des emprunts du logement concerné. Sa durée peut varier de 6 à 22 ans. Seuls les établissements de crédit ayant passé une convention avec l’Etat sont habilités à accorder des prêts à taux 0.
Les aides au logement
L’aide personnalisée au logement (APL)
Elle peut être accordée aux personnes(6) accédant à la propriété occupant un logement construit, acquis ou amélioré à l’aide d’un prêt conventionné, d’un prêt à 0 % (s’il vient en complément d’un prêt conventionné ou d’un PAS) ou dans le cadre d’un contrat de location-accession à la propriété.
Pour l’obtenir, vous devez vous adresser à la caisse d'allocations familiales (CAF) de votre domicile. L’APL est versée pour une période de 12 mois commençant le 1er juillet de chaque année ; le dossier doit être renouvelé chaque année avant le 1er juillet.
L’aide n’est pas versée directement au propriétaire accédant. Ce sont les établissements prêteurs qui la perçoivent.
L’aide au logement
L’aide au logement familiale (ALF) ou sociale (ALS) est versée sous conditions de ressources. Elle est attribuée tous les mois à l’allocataire en personne aux mêmes conditions que l’APL et concernant la résidence principale du bénéficiaire.
L’ALF est versée à condition :
- de percevoir une ou plusieurs allocations versées par la CAF ( allocation pour jeune enfant, allocation de soutien familial…) ;
- ou d’avoir à charge au moins une personne (enfant, parent…) ;
- ou d’être marié depuis moins de 5 ans ( à la date du mariage, les époux doivent être âgés de moins de 40 ans).
L’ALS est versée aux personnes qui ne peuvent pas bénéficier de l’APL, ni de l’ALF.
Pour en savoir plus :
Dans de nombreuses villes, il existe un centre d’information sur l’habitat qui fournit gratuitement les renseignements nécessaires aux particuliers pour résoudre les problèmes juridiques, financiers, techniques, etc.
- APEC 1 % logement 13, rue Paul-Valéry
- 75788 Paris cedex
- N° vert 0800013101
Les aides au logement :
- http://www.pratique.fr/vieprat/log/fin/daf1707.htm
- http://www.pratique.fr/vieprat/log/fin/daf1708.htm
- http://www.caf.fr
Les aides au logement :
Sur le PC :
Sur le PAS :
Références :
- Prêt à taux 0 :
- loi de finances pour 2005 : article 93 (JO du 31.12.04)
- décret n° 2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l’acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété et modifiant le code de la construction et de l’habitation (JO du 1.02.2005)
- arrêté du 31 janvier 2005 relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt pour l’acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété (JO du 1.02.2005).
- loi de finances pour 2005 : article 93 (JO du 31.12.04)
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