Ce type de montage permet après une phase d’épargne d’obtenir un prêt immobilier à un taux fixé à l’avance. Jusqu’à la fin de l’année 2002, cette épargne, au taux le plus intéressant, était accessible même sans projet immobilier⁽¹⁾. Le PEL est un des placements sans risque les plus rentables.

Jusqu’au 31 juillet 2003⁽²⁾, le PEL rapportait 4,5 % brut (prime incluse) 3 soit 4,05 % net par an, garanti par l’Etat en cas de souscription d’un prêt. Depuis le 1er août 2003, la rémunération est de 3,50% (avec prime) pour les contrats souscrits à compter de cette date.

Le PEL est contraignant, tout retrait avant quatre ans entraîne la clôture du plan et une baisse significative du rendement. Un retrait après quatre ans met fin au plan sans pénalité et permet le versement des intérêts composés pour une part d’intérêts versés par la banque (5/7) et d’autre part d’une prime d’Etat (2/7) plafonnée à 1.525 euros. Dès que le plafond de la prime d’Etat est atteint, le rendement du PEL diminue. Il convient donc d’optimiser les versements sur le PEL pour bénéficier au mieux de la prime d’Etat.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2006, les cotisations sociales sur les intérêts qui n’étaient jusqu’alors prélevées qu’à la clôture, le sont régulièrement chaque année une fois les dix ans de contrats atteints. Par ailleurs, les intérêts des PEL de plus de 12 ans sont devenus imposables*.

Pour souscrire un PEL, il faut effectuer un dépôt initial d’au moins 225 euros et des versements périodiques (mensuels, trimestriels ou annuels) d’au moins 540 euros par an pendant au minimum quatre ans, dans la limite de 61.200 euros au total sur une durée de dix ans au maximum.

On ne peut détenir qu’un plan à la fois par personne⁽⁴⁾ et il faut bien comparer le rendement de l’épargne et le taux du crédit immobilier proposé avant de clore et d’ouvrir un nouveau PEL.

En effet, en fonction de la date d’ouverture du plan, les conditions proposées sont très différentes (voir annexe). Certains PEL sont très généreux en matière de rendement et sont à des taux prohibitifs en ce qui concerne le crédit proposé et d’autres, à l’inverse, favorisent le taux du crédit.

Après 4 ans, si le plan n’a pas été clôturé, il faut en demander la prorogation , et ce pendant 6 ans. Un PEL ne peut plus être alimenté après dix ans, par contre les sommes déposées continueront de rapporter au taux fixé.

L’autre atout du PEL, c’est le prêt immobilier qu’il permet de contracter. Ce prêt permet de financer l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire neuve, des travaux d’amélioration, d’extension ou des grosses réparations. Le montant de ce prêt est fonction de la somme épargnée, des intérêts acquis et de la durée du remboursement choisi. Le montant maximum du prêt est plafonné actuellement à 92.000 euros.

Plus les droits à prêt sont importants, plus l’emprunt possible est important. Cependant, avec un même montant de droit à prêt, le prêt sera d’autant plus élevé que sa durée sera courte ( de deux à quinze ans). Il faut être capable de supporter de grosses mensualités de remboursement pour obtenir un prêt important.

Pour augmenter sa capacité d’emprunt sans élever de manière excessive ses mensualités de remboursement, la réglementation permet d’utiliser les droits à prêt des autres membres de votre famille ( parents, enfants, frères, soeurs, conjoint ).
Les intérêts ainsi que la prime d’Etat sont exonérés d’impôt (à l’exclusion des prélèvements sociaux).
Le taux de crédit des PEL actuels est intéressant (4,20 %) mais si les taux du marché remontaient, il pourrait alors être encore plus intéressant.

Avantage du PEL : ce prêt est exempt de frais de dossier mais surtout il est assimilé à un apport personnel (ce qui permet d’abaisser votre taux d’endettement⁽⁵⁾ ).

⁽¹⁾ Depuis le 12 décembre 2002, le versement de la prime n’est obtenue que si la phase d’épargne est liée à un emprunt.

⁽²⁾ Actuellement, c’est la 18ème version du PEL.

⁽³⁾ L’écart entre le taux brut et le taux net correspond aux prélèvements sociaux (CSG et RDS) au taux de 11 % à partir du 1er janvier 2005.

⁽⁴⁾ Chaque membre d’un foyer fiscal peut détenir un PEL, y compris les enfants mineurs. ⁽⁵⁾ Même si ce prêt n’intervient pas dans le calcul du taux d’endettement, il doit être pris en compte dans le calcul des remboursements.

⁽⁶⁾ Depuis le 1er août 2005, le taux du CEL est égal aux deux tiers du rendement du livret A, arrondis au quart de point le plus proche.

*Art. 7 de la loi de finances 2006 (JO du 31.12.05).

Les conditions d’octroi du prêt

Assez proche du PEL , le CEL permet après une phase d’épargne de bénéficier de prêts destinés à financer un projet immobilier.

La rémunération d’un CEL est faible. Jusqu’au 31/07/2003 elle était de 3 % brut (2,7 % net) prime d’Etat comprise ou 2 % brut (1,80 % net) sans prime d’Etat . Au 1er août 2005, la rémunération a été fixée à 1,25 % brut 6 (1,11 % net) ou 1 ,87 % brut avec prime (1,66 % net) (voir annexe).

Le CEL donne accès à un prêt à un taux attractif (3 %). Les intérêts acquis permettent de déterminer le montant de la prime d’Etat. Le versement de cette prime est lié au prêt. Les intérêts ainsi que la prime d’Etat sont exonérés d’impôt (à l’exclusion des prélèvements sociaux).

Pour bénéficier d’un prêt, il faut avoir acquis sur son compte au moins 37,5 euros d’intérêt pour un prêt destiné à financer des travaux et 75 euros dans les autres cas. Le montant maximum du prêt est plafonné à 23.000 euros pour une durée de remboursement de deux à quinze ans.

Pour souscrire un CEL, il faut effectuer un dépôt initial d’au moins 300 euros et des versements libres d’au moins 75 euros, dans la limite de 15.300 euros (hors intérêts) sur une durée minimale de 18 mois. En deçà de cette durée, aucun prêt n’est délivré. Un CEL peut être conservé sans limitation de durée à condition de respecter le minimum de 300 euros sur le compte ( en effet, des versements comme des retraits sont possibles à tout moment).
Avantage du CEL : ce prêt est également assimilé à un apport personnel.

Ce sont les prêts proposés par les banques et les établissements financiers. Depuis quinze ans, ces établissements n’ont cessé d’enrichir leur offre de crédits (et également de placements) grâce à de nombreuses agences, à un réseau de distribution solide et aussi pour réagir face aux nouveaux venus que sont les banques « en ligne ».

Lorsqu’on emprunte un capital, il faudra rembourser progressivement (ou amortir) ce capital et il faudra payer les intérêts liés à ce capital auxquels s’ajoutent les frais de gestion et les éventuels frais d’assurance décès-invalidité. L’ensemble des frais ajoutés aux intérêts contribue à déterminer un taux effectif global (TEG) qui permet de comparer le coût de deux emprunts.
Les mensualités de remboursement, au départ, comprennent une large part des intérêts et une faible part du capital mais avec le temps, les proportions s’inversent. La part des intérêts dans chaque mensualité diminue et celle du remboursement du capital va croissant.

Les mensualités de l’ensemble des crédits ne doivent pas dépasser le tiers des revenus nets de l’emprunteur (taux d’endettement). Donc, pour obtenir un emprunt d’un montant déterminé, il faudra calculer la durée du prêt. Celle-ci peut varier de dix à trente ans.

Pour une somme déterminée et pour un même taux, plus la durée sera longue, plus les mensualités seront faibles mais en contrepartie, plus élevés seront les intérêts. Par exemple, un prêt de 150000 euros sur 25 ans provoque des intérêts presque deux fois plus élevés que le même prêt sur 15 ans⁽⁷⁾.

Le marché offre plusieurs types de taux :

• avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt appliqué au crédit reste inchangé pendant toute la durée du remboursement. Chaque mensualité est fixée et connue d’avance jusqu’à la clôture du prêt. Actuellement, un emprunteur qui fait jouer la concurrence, trouve un crédit à taux fixe entre 4,65 % et 5,20 % ⁽⁸⁾.
  
  
• avec un prêt à taux variable, le taux d’intérêt appliqué au crédit peut être fluctuant en fonction d’un indice pris comme référence. En règles générales, le taux de départ est plus bas que celui d’un prêt à taux fixe (environ un demi point) mais ce taux peut être soumis à des variations à la baisse (alors tant mieux) ou à la hausse (et là, la formule peut s’avérer coûteuse). Il existe une variante du prêt à taux variable appelée prêt variable « capé » dans lequel un plafond à la hausse est fixé.
  

Devant l’incertitude du coût d’un emprunt et des aléas des marchés financiers, beaucoup d’emprunteur préfèrent la formule du prêt à taux fixe.

Dans l’une ou l’autre formule, un emprunteur peut obtenir un taux d’autant plus attractif que son apport personnel est important et que l’emprunt porte sur une durée courte.

D’un point de vue fiscal, emprunter pour acheter sa résidence principale ne permet plus aucune réduction d’impôt (auparavant, l’emprunteur pouvait déduire les intérêts d’emprunt ; par contre, cette mesure est encore valable en ce qui concerne l’immobilier locatif où l’emprunteur peut déduire des revenus bruts fonciers les intérêts d’emprunt).

Un prêt, à l’exception du PEL et du CEL, s’accompagne de frais de dossier. Ceux-ci sont variables selon les établissements et peuvent faire l’objet d’une négociation.

⁽⁷⁾ Evolution des intérêts en fonction de la durée de l’emprunt (sources : Le Revenu)

Coût du crédit immobilier*
Montant du crédit	Sur 10 ans Mensualités total intérêts		Sur 15 ans Mensualités total intérêts		Sur 20 ans Mensualités total intérêts		Sur 25 ans Mensualités total intérêts
60000 euros	642	17073	481	26535	403	36632	358	47334
150000 euros	1606	42683	1202	66338	1006	91579	894	118336
200000 euros	2141	56910	1602	88450	1342	122106	1193	157781

* calculé avec un taux de 5,20 %

⁽⁸⁾ Il faut se méfier de certains taux flatteurs qui ne font pas référence au TEG ou encore qui s'appliquent la première année seulement.

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien et que vous souhaitez le vendre pour en acheter un autre, le prêt relais permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité.

La durée du prêt varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80 % de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation d’une agence ou d’un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.

Il existe deux options de remboursement :

• l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, attendant la vente pour rembourser le capital d’un seul coup. Cette formule est la plus avantageuse au niveau du coût global mais est parfois lourde à supporter, l’emprunteur devant aussi faire face aux charges de remboursement de son prêt en cours.
  
  
• l’emprunteur rembourse intérêts et capital seulement lors de la revente du bien. Il s’agit d’un différé total jusqu’à la vente du bien. Pas de charges à rembourser mensuellement mais au final une facture plus lourde.
  

Le plus souvent, l’emprunteur revend un bien pour en acheter un plus grand, souvent plus cher et nécessitant un prêt. Dans ce cas, la banque propose un prêt unique couvrant la totalité de la nouvelle acquisition. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Lorsque la vente sera réalisée, la somme s’imputera sur la nouvelle acquisition sous forme d’un remboursement anticipé d’une partie du crédit sans pénalité.

Ce sont des prêts qui peuvent être accordés aux personnels de la défense. Ces prestations sociales ministérielles ne sont pas des « prestations légales » et, à ce titre, ne constituent en aucun cas un droit.

Prêts au logement	Prêt sans intérêt d’accession à la propriété	11.000 Euros (montant maximum)	Ce prêt n’est pas soumis à condition de ressources. Frais de gestion (0,1% par mensualité de remboursement) et d’assurance (0,32% par an). Remboursable sur 8 ans
	Prêt de financement de travaux d’amélioration (agrandissement ou rénovation)

Bénéficiaire : avoir accompli 5 ans de service au ministère de la défense et ne pas être déjà propriétaire d’un bien immobilier.
Les prêts d’accession à la propriété sont prioritairement destinés aux opérations immobilières inférieures à 300.000 euros en région Ile de France et 220.000 euros en province, et consacrées à des achats sur le territoire français.

Le prêt de financement de travaux ne peut être attribué pour l’achat de matériaux destinés à la réalisation de travaux par le demandeur. Il ne peut être octroyé qu’en cas de recours aux prestations d’un professionnel et au vu des devis de celui-ci. Ce prêt peut être accordé par fractionnement.

Ces deux prêts ne peuvent être utilisés simultanément. Ils sont remboursables en 8 ans maximum.

Les mutuelles de la défense peuvent également offrir, dans certaines conditions, des prêts d’un montant assez modique mais à un coût faible.

Concernant la MNM⁽⁹⁾ ou la MAA, celle-ci peut aider ses adhérents pour l’acquisition d’une résidence ou la réalisation de travaux d’amélioration de l’habitat. Cette aide peut prendre deux formes : la garantie des prêts immobiliers et la mise en place d’un prêt mutualiste.

Ces aides ne sont pas un droit. Elles ne sont accordées que si les conditions exigées sont réunies et si la situation de l’emprunteur le permet.

La garantie des prêts immobiliers

La caution des prêts immobiliers est assurée par le fonds mutuel de garantie des militaires (FMGM). Ce fond a été créé par la MNM et par l’AGPM rejoints par la MAA et la CNG - MG. Les adhérents peuvent bénéficier de ce service qui évite la prise d’une sûreté réelle (hypothèque ou privilège du prêteur de deniers) et les frais qu’elle génère.

Le coût de ce service, sous forme de dépôt restituable⁽¹⁰⁾, est de :

• 1% du montant des capitaux empruntés pour les prêts issus de l’épargne ;
  

Le prêt mutualiste d’aide au logement

Pour bénéficier d’un prêt, il faut remplir les conditions suivantes :

• être adhérent de la mutuelle depuis au moins 5 ans (4 ans pour la MAA) ;
• être âgé de moins de 70 ans à la date de la dernière échéance du prêt ;
• dans le cas d’un prêt d’acquisition d’une résidence, ne pas être déjà propriétaire d’un bien immobilier permettant de loger convenablement sa famille ;
• l’apport personnel, tous prêts déduits, doit être au minimum égal à 10% de la valeur du bien acquis (sans les frais annexes), et à 5% pour les travaux d’amélioration ;
• le montant total mensuel des charges de remboursement des différents prêts ne doit pas excéder 30% de l’ensemble des ressources de la famille.
  

Pour les prêts destinés à l’acquisition de la résidence principale ou de retraite, le montant varie entre 1.000 et 8.500 euros, remboursables sur 78 mois au plus⁽¹¹⁾. Pour l’achat d’un terrain ou des travaux, le montant varie entre 1.000 et 5.000 euros, remboursables sur 60 mois.

Les frais de gestion sont calculés annuellement à raison de 1,53 % du capital emprunté. Ils incluent les primes de l’assurance obligatoire de l’emprunteur au taux de 0,27%.

⁽⁹⁾ Mutuelle – guide pratique du mutualiste édition 2008. Pour tout savoir, ou pour obtenir le mémento « aide au logement » adressez vous à votre centre de rattachement ou sur le site internet www.mnm.fr.

⁽¹⁰⁾ Le taux de restitution pour un prêt amorti sans incident se situe entre 70 et 80 % du dépôt.

⁽¹¹⁾ La durée du prêt ne pourra excéder la durée du lien au service.

Parmi les organismes proposant des prêts immobiliers, il faut distinguer l’AGPM. Il est intéressant de souligner ici que l’AGPM a été, après mise en concurrence, choisie par le ministère de la défense pour aider ses ressortissants civils et militaires à réussir leur projet immobilier.

Dans le cadre de sa politique d’aide à l’accession à la propriété, le ministère de la défense a confié à ce partenaire , le rôle « d’assembleur » pour offrir à ses membres un interlocuteur unique, capable de faciliter leurs démarches administratives et de traiter tous les aspects de leur projet, en privilégiant une relation personnalisée et en s’engageant à traiter tout dossier complet sous 48 heures.

Dans le cadre du marché avec le ministère de la défense, il a été demandé à l’AGPM d’accueillir tous les ressortissants en activité, dont l’ancienneté de service est supérieure à 5 ans au moment de la date de dépôt du prêt auprès du partenaire. Cette prestation se traduit pour le ressortissant par :

• une gamme de conseils lui permettant de monter au mieux son opération immobilière ;
• une offre de produits adaptés à ses contraintes spécifiques ;
• des conditions financières parmi les plus attractives du marché.

Evolution des PEL entre 1986 et actuellement

Date de l’ouverture du PEL	Rendement de l’épargne (en %) avec la prime / sans la prime		Taux du crédit immobilier (en %)
	Brut	Brut
Du 16 mai 1986 au 6 février 1994	6,00	4,62	6,32
Du 7 février 1994 au 22 janvier 1997	5,25	3,84	5,54
Du 23 janvier 1997 au 8 juin 1998	4,25	3,10	4,80
Du 9 juin 1998 au 25 juillet 1999	4,00	2,90	4,60
Du 26 juillet 1999 au 30 juin 2000	3,60	2,61	4,31
Du 1er juillet 2000 au 31 juillet 2003	4,50 *	3,27	4,97
Du 1er août 2003 à maintenant	3,50 *	2,50	4,20

* pour les PEL ouverts depuis le 12/12/2002, la prime n’est versée qu’en cas de prêt.

Evolution des PEL entre 1986 et actuellement

Date de l’ouverture du CEL	Rendement de l’épargne (en %) Prime d’épargne non comprise Avant prélèvements sociaux	Taux du crédit immobilier (en %)
Du 16 mai 1986 au 15 février 1994	2,75	4,25
Du 16 février 1994 au 15 juin 1998	2,25	3,75
Du 16 juin 1998 au 31 juillet 1999	2,00	3,50
Du 1er août 1999 au 30 juin 2000	1,50	3,00
Du 1er juillet 2000 au 31 juillet 2003	2,00	3,50
Du 1er août 2003 au 31 juillet 2005	1,50	3,00
Du 1er août 2005 à maintenant	1,25	3,00