Taux d’usure : définition et explication pour votre achat immobilier
Si vous avez pour projet d’acheter votre résidence principale ou d’investir dans un bien locatif, vous n’êtes pas sans savoir que le marché immobilier est en perpétuel mouvement.
Entre les variations des taux d’intérêt et la difficulté de trouver un logement adapté à sa recherche, il n’est pas toujours simple de concrétiser un projet immobilier.
Ça peut même être presque mission impossible quand un nouveau facteur vient compliquer l’équation : on parle évidemment ici du taux d’usure.
Cause du refus d’un prêt immobilier sur deux en 2022, le taux d’usure a freiné de nombreux acquéreurs dans leur volonté d’investir dans la pierre pour leur résidence principale ou pour un investissement locatif.
Cependant, bonne nouvelle : depuis mars 2023, le taux d’usure est désormais calculé mensuellement au lieu de trimestriellement ce qui permet d’éviter une majorité des refus de prêt.
Qu’est-ce que le taux d’usure et à quoi il sert ?
Fixé par la Banque de France, le taux d'usure correspond au taux maximum au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter l’argent.
En clair, si lors de l’étude de votre dossier de financement immobilier, votre emprunt dépasse le taux d’usure en vigueur, l’organisme prêteur ne peut pas vous accorder le prêt demandé.
Le taux d’usure est ce que l’on appelle un mécanisme protecteur.
Il a pour objectif de protéger tous les emprunteurs d’un taux d’emprunt immobilier trop élevé et d’éviter que les emprunteurs ne soient plus en capacité de rembourser leur prêt après la souscription.
Exemple d’application du taux d’usure
Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement et vous souhaitez donc contracter un crédit immobilier. Après étude de votre dossier, l’organisme prêteur vous délivre une offre de prêt.
Sur cette offre, on retrouve : le montant total de votre emprunt comprenant le taux nominal de votre emprunt, les frais de dossier, le prix de votre assurance de prêt et la garantie de prêt.
Ces éléments chiffrés constituent le Taux Annuel Effectif Global (TAEG).
Ce taux ne peut pas dépasser le taux d’usure en vigueur pour pouvoir accorder le prêt. Dans le cas où le TAEG est supérieur au taux d’usure actuel, il est alors considéré comme un taux usuraire et oblige alors la banque à refuser le dossier de prêt.
Comment est calculé le taux d’usure ?
Le calcul du taux d’usure est habituellement réalisé tous les trimestres par la Banque de France.
Pour faire simple, le taux d’usure est calculé à partir de la base des taux accordés par les banques au trimestre précédent auquel est ajouté un tiers.
Mathématiquement, le taux d’usure est calculé de la façon suivante :
Taux effectif moyen + (1/3 x taux effectif moyen)
Le taux d’usure change donc normalement tous les 3 mois en fonction des taux appliqués le trimestre précédent.
Conséquence du calcul initial : l’effet ciseau du taux d’usure
Si le mode de calcul du taux d’usure fonctionne quand les taux d’intérêt sont en baisse ou restent stable dans le temps, les choses se compliquent lorsque les taux connaissent une hausse.
Quand les taux des crédits augmentent plus vite que le taux d’usure, les emprunts deviennent de plus en plus compliqués à obtenir.
Ce phénomène est appelé « effet ciseau ».
C’est ce qui s’est notamment passé en 2022 : après avoir atteint une baisse record durant le confinement et la période Covid en 2020-2021, les taux de crédit sont repartis à la hausse en 2022.
Le calcul du taux d’usure réalisé sur les mois précédents exceptionnellement bas s’est alors confronté aux taux d’emprunt désormais plus hauts. De ce fait, le taux d’usure a été dépassé plus d’une fois sur deux dans les demandes de crédits immobiliers.
Changement du mode de calcul du taux d’usure en 2023
Après de nombreuses concertations avec les professionnels du secteur de l’immobilier et pour permettre aux acheteurs de concrétiser leur projet, la Banque de France a décidé à titre dérogatoire de revoir le mode de calcul du taux d’usure.
Du 1er février 2023 et pour une durée initiale de 6 mois, le taux d’usure est désormais calculé chaque mois.
Cette revue exceptionnelle du calcul du taux d’usure a pour objectif de détendre le marché immobilier et de permettre aux acquéreurs d’accéder plus facilement à la propriété en débloquant les dossiers de prêt auprès des banques.
Á noter : les taux d’usure restent établis sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.
Taux d’usure : un nouveau taux record en avril 2023 !
Après une première revalorisation de 3,79 % à 4 % en mars, le taux d’usure atteint en avril 4,24 % pour les prêts de 20 ans et plus !
Bien que les taux d’intérêt des emprunts immobiliers soient en forte hausse en ce début d’année 2023, la réévaluation mensuelle du taux d’usure est une bonne nouvelle si vous projetez d’acheter un bien immobilier.
Le saviez-vous ? L’assurance de prêt peut faire baisser votre taux d’emprunt !
Bien que non obligatoire, l’assurance de prêt est quasi systématiquement exigée par les organismes prêteurs pour couvrir votre emprunt en cas de décès, invalidité ou incapacité de travail.
Comptabilisée dans votre offre de prêt, l’assurance de prêt compte dans le calcul du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui doit être en dessous du taux d’usure en vigueur.
De ce fait, en choisissant une assurance de prêt couvrante au meilleur rapport qualité-prix hors d’un établissement bancaire, vous maximisez vos chances d’obtenir un taux d’emprunt moins élevé que le taux d’usure.
Le Groupe AGPM vous propose une assurance de prêt